Son günlerin en çok konuşulan konusu, kira. Kiracılar da mülk sahipleri de süreçten mutlu değiller. Tüm dünyada benzeri problemler var. Her ülkede müdahaleler oluyor. Kira piyasası, bilhassa konut kiralamalarına ait kısıtlamalar ve düzenlemeler ülkemizin de gündeminde… Hatırlanacağı üzere 2022’de konut kiralarındaki artışa üst limit getirilmişti. İşte bu yasal düzenleme bir yıl daha uzatılacak. Bu kısıtlamanın 2024/Temmuz devrine kadar devam etmesi planlanıyor. Şimdi yasal düzenleme yapılmadı, Meclis çalışmaya başlayınca birinci gündem bu olacak. Cüneyd Altıparmak, Star gazetesindeki bugünkü yazısında bu mevzuyu ele almak kiracıların ve konut sahiplerinin durumuna değinip ve birtakım pratik bilgiler verdi.
Kira piyasasının temelde üç bileşeni var. Kiracı, mülk sahibi ve emlakçı. Buna artık “sarı sayfalar” da eklenebilir. Bir konutun ederinin üstünde kira bedellerinin belirlendiği bu sanal piyasa bir istikametten referans noktası öbür taraftan “balon fiyatların” sebebi! Bakan Bolat görevine başlar başlamaz bu istikamete işaret etti. Bu açıklama, internet ortamında satılan ikinci el araç fiyatının sıfır araç fiyatını geçemeyeceğine vurgu yapıyordu: “Bu bahse ait tüm online satış siteleri ile de görüşüldü. Tesirini görmeniz çok sürmeyecek. Temmuz-Ağustos üzere fiyatlarda dengelenmeyi göreceğiz…” Bu durum, kelam konusu sarı sayfaların piyasada bir bozucu tesir oluşturulduğunu açık ve net biçimde ortaya koymakta. Pek doğal yaşanan ekonomik meseleler büyük bir faktör lakin esas sebep bu değil. İşin bir de “fırsatçılık yönü” var ve sarı sayfalar bunun en yaygın tabanını oluşturuyor. Bu tarafta sıkı önlemlerin alınması kaide.
Temmuz ayında Meclis, yüzde 25 hududunu, yani konutlar için getirilen kira üst limitini uzatacak. Bilindiği üzere olağanda, kira meblağının ne olacağı konusunda kontrattaki oran temel alınır. Lakin tarafların yenilenen kira devirlerinde uygulanacak kira bedeline ait mutabakatları, bir evvelki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara nazaran değişim oranını geçmeyecektir. Bunun altında olabilecekken, üstüne çıkmak yasal olarak mümkün değildir. Lakin bu kural yerini süreksiz olarak getirilen “tavan artış” kuralına bıraktı. Bu da beraberinde bu düzenlemenin Anayasa’ya uygun olup olmadığı tartışmasını doğurmakta! Ülkemizde bu hususta düzenlemeler oldu. Enflasyon ile çaba kapsamında yüzde 25’lik ve 10’luk iki düzenleme yapıldı geçmişte. Her ikisi de mahallî mahkemelerce Anayasa’ya terslik tezi ile AYM gündemine getirildi. AYM, yüzde 25’lik tavan limit uygulamasını Anayasa’ya uygun bulurken, yüzde 10’luk limiti Anayasa’ya uygun bulmadı. Aslında şimdiki yüzde 25’lik uygulamanın temelinde de bu içtihatlar var. AYM gündemine bu bahisler, iptal davası yoluyla yani muhalefetin taşıması suretiyle gitmiyor. Mahallî mahkemelerin Anayasa’ya karşıtlık savları ile gündeme alınıyor. AYM kararları geriye yürümüyor. Bu nedenle AYM gündemine gelse bile 2024 yılında uygulanmasına kesin gözüyle bakabiliriz çünkü yargılama ortalama bir yıl sürüyor.
Pek olağan olarak dezavantajlı pozisyonda olan kiracı. Tüzel açıdan da barınma hakkı öncelikli olarak kıymetlendirilmesi gerekiyor. Mülk sahiplerinin de “mülkiyet hakkı” çerçevesinde birtakım mağduriyetlerinin olduğunu kabul etmek lazım. Aslında kısıtlanmaları yalnızca kira bedeli istikametinden. Öbür taraflardan hakları baki. Bir yıl içinde kira iki sefer ödenmez ise her ay için ihtar etmek şartı ile mesken sahibine kira akdini feshetme ve tahliye imkânı doğmakta. Bu ihtar yazılı olmalı ve açık, net biçimde sözler içermelidir. Fakat yıllık ödemeli kiraya verilen yerler için bu mümkün değil. Yeniden mesken sahibi beş yılın sonunda kira düşük kalmışsa bunun üstünde bir oran isteyebilir. Lakin gelişen şartlar ve asıllı değişiklikler nedeniyle mülk sahipleri kiranın tespitine dönük davalara yönelmektedir. Taraflar ortasındaki kira mukavelesi beş yılın altında ise ve kira bedelinin artışına ait bir belirleme yoksa, mahkeme emsal kıymet durumuna nazaran kira artışı belirleyecektir. Taraflar ortasında kira bedeline ait bir mutabakat olup olmamasına bakılmaksızın beş yıldan uzun vadeli yahut birinci beş yıldan sonra yenilenen kira mukavelelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni uygulanacak kira bedelinin tespiti için de dava açılabilir.
Değindiğimiz üzere, bizce temel korunması gereken kiracı. Ve piyasadaki meseleleri gidermek için kurallar ihdas edilse de -özellikle- emlakçıların yol göstermesi ile mülk sahipleri birtakım yollara başvuruyor. Pekala kiracı nelere dikkat etmeli?
1) Yüzde yirmi beş artırım kafidir. Kiracı, kirayı bu meblağda arttırıp meskende oturmaya devam edebilir. Mesken sahibi kiracıya “kirayı kontratta yazan ölçüde arttırmadı”, “eksik ödüyor”, “evde düşük kira bedeli ile oturuyor” diyemeyecektir.
2) Konut sahipleri, kiracıyı haksız çıkarmak için, ödemeleri kabul etmiyorlar. Hatta yıllardır elden aldığı kirayı, “hiç kira ödemedi” diyerek dava edenler oldu. Burada şayet yeni kiracıysanız işiniz biraz sıkıntı olabilir. Fakat eski kiracı iseniz, konut sahibinin üç-dört yıldır kira almadığı tezi yersiz olacaktır.
3) Mesken sahibi kira bedelini almıyorsa kiracı, PTT kanalı ile havale yapıp paranın meskeninde teslimini sağlayabilir. Bunu da almazsa Mahkemeye başvurup bir ödeme hesabı açmasını talep edebilir.
4) Kiracıyı düşük kira ile orada oturtmak istemeyen mesken sahibi tanıdığı birine göstermelik satış yapıp “yeni malikin ihtiyacı” nedeniyle tahliye davası açması yoluna gidebilir. Kiracı olarak sizin satışın muvazaalı olduğunu yani danışıklı bir satış olduğunu ortaya koymanız ve yeni malikin aslında bu türlü muhtaçlığının olmadığını belirlemek için kanıtları sunmanız gerekiyor. En temel soru şu olmalı: “Neden artık satıyor?”.
5) Mülk sahipleri mukaveleyi yenileyelim derse dikkat edilmeli. Yenilenen kontratta “kira sözleşmesi” yerine “hizmet” yahut “kira ve hizmet” sözleri varsa sizi kira kontratının tanıdığı müdafaaların dışına atma niyeti taşımaktadır.
6) Mülk sahiplerinin mukavele yenilerken “konut” olan kullanım biçimini “konut-işyeri”, “home-ofis”, “büro” üzere tabirlerle değiştirmesi yahut yanına eklemesi durumudur. Bunu imzaladığınız anda, karşınıza bir sonraki devir “burası ticari” savı ortaya çıkabilir.
7) Birçok kiracı “mecburen” kira kontratından evvel “tahliye taahhütnamesi” imza ederek meskene yerleşiyor. Bugün de kontrat yapsanız yüzde 25 tesiri sizi de kapsadığı için bu ortalar yapılacak yüksek kira mukavelelerin de bile bu yapılıyor. Haliyle burada ilerde bir sorun yaşadığınızda elinizde kanıt olması gerekiyor. Bunun için size taahhütname iletilen bildirisi saklayın. İmza atarken metne o günün tarihini yazmaya çalışın. İleri bir tarih yazdırıldı ise sonraki gün bir noter ihtarı yahut sms, WhatsApp iletisi ile “bana ileri tarih attırdığınız” taahhüdü kabul etmiyorum minvalinde bir beyan gönderip bu yazışmaları koruma edin.
8) Müddet uzayacak lakin geçen yılki mantık değişmedi. Artık kira mukavelesi yaparsa bir yıl sonra alacağı yasal artırım yüzde 25 olacak. O yüzden mülk sahibi ya bekliyor ya da konutu veriyor fakat kontrat ileri tarihli hazırlanıyor. Diyelim ki bugün anlaştınız, anahtarı alıp yerleştiniz. Kim ne derse desin kira mukavelesi bu ay başladı. Birinci kirayı elden alıyor konut sahibi, sonraki kirayı ise bankadan atın diyor. Her şey yolunda üzere fakat o denli değil. Emel 2024 yılındaki artışta yüzde 25 kotasından kurtulmak! Meskene ne vakit girdiğinize dair kanıtları saklayın lazım olacak!
Nisan 2023 tarihli 7445 sayılı yeni yasa ile “Kira münasebeti, taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ve iştirakin giderilmesine ait uyuşmazlıklar; Kat Mülkiyeti Kanunu, komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar” dava kuralı olarak arabulucuya gidilmek zorunda. Kiracı yahut konut sahibi için durum farklı değil. Kim dava ederse etsin, dava öncesi taraflara makul tahlili bulmak üzere bir taban sağlayacak. Burada tarafların “dava müddetinin uzun süreceğini, makul tahlilin iki tarafın da lehine olduğunu bilmesi” kıymetli. Burada dava konusu uyuşmazlığı gidermek için tarafların tavan artış limitinden bağımsız hareket etmeleri de mümkün. Yani yüzde yirmi beşlik hudut “arabuluculuk masasında” geçerli değil. Aslında kira arabuluculuğu masasına kiracıyı güçlü oturtan “tavan limit” uygulaması. Mülk sahibinin de tahliye kaideleri oluşmuş ise elinde değerli bir münasebet olacak. Yeniden kira müddetinin beş yılı doldurması ya da 10 yıllık kira mukavelesinin bitimine yakın ise mülk sahibi ile kiracının uzlaşma ile masadan kalması mümkün. Bir öteki yeterli yanı ise şu: Giderek kriminal bir hal almaya başlayan kiracı-mülk sahibi sorununun bir barış tabanı bulması. Burada kira hususlarında arabuluculara daha “proaktif” yetkiler vermek gerekiyor. Bir diğer düzenleme ise bahsin vergisel tarafı ile ilgili. Kira meblağlarının bildirilmesi ve emlak vergilerinin arttırılması yahut ikinci ve fazla konut için hali hazırdakinden fazla bir vergilendirmeye gidilmesi ve mülk sahiplerinin vergi yönetimlerince sıkı denetlenmesi hem piyasadaki bu “resmi” ve “serbest” piyasa fiyatlamalarını ortadan kaldıracak hem de vergi manasında bir yararı olacak… Teklifim çok net: Bir dairenin ederini ve kira bedeli sarı sayfalardaki fiyatları referans alarak belirleyip, vergi yükünü ona nazaran hesaplayalım.